Как заработать на аренде зарубежной недвижимости

В последнее время, тема инвестиций в зарубежную недвижимость является для наших граждан достаточно актуальной, но мало кто представляет весь алгоритм действий, с чего нужно начинать своё маркетинговое исследование? В этой статье материале мы постараемся, как можно проще объяснить простому покупателю, с помощью каких операций с зарубежной недвижимостью можно получить максимум прибыли. Что лучше, аренда или купля-продажа жилья?

Купля-продажа недвижимости за рубежом выглядит очень аппетитно: в Болгарии застройщики предлагают большие скидки апартаменты в жилых комплексах, а в Испании сейчас накопилось большой объём залоговой недвижимости, которую банки распродают в 2 раза ниже рыночной стоимости, в старинной части Европы, в Англии, Франции рынок недвижимости привлекателен своей стабильностью, вариантов много. Всё супер, выгодно купить жильё легко и просто, но вот продать её дороже будет намного сложнее, так как покупательская способность на зарубежную недвижимость ещё не отошла от финансового кризиса. Поэтому, рассчитывать прибыль от быстрой купли-продажи не стоит, из-за того, что ещё сложно прогнозировать спрос (только инвестиции заморозите).

Аренда зарубежной недвижимости

Доход от аренды жилья за рубежом более простой и предсказуемый, за примерами далеко ходить не нужно можно взять рынок недвижимости нашей столицы – купля-продажа стоит на месте, зато аренда жилья по ценам «Улетела в космос», снова убитые хрущевки взяли над апартаментами в Болгарии, Испании, Турции и многих других курортных стран. Точно также и за границей, если правильно выбрать объект недвижимости для аренды, то можно неплохо зарабатывать и в финансовый кризис.

Лучшие специалисты по зарубежной недвижимости утверждают, что на аренде реально получать доход в 15-20 % годовых! Тогда давайте выясним, на какой годовой доход стоит рассчитывать и как получить от аренды максимум прибыли.

Выбор ипотеки

Не стоит бояться брать кредит на покупку жилья за рубежом, к примеру: в Испании сейчас можно взять ипотеку с нулевым взносом под 3 % годовых, если вы правильно выберете объект он с лёгкостью компенсирует расходы по ипотеке и принесёт прибыль. Точно также, в любых других европейских государствах можно получить относительно доступный кредит на покупку жилья.

Сильно не балуйте арендатора

В первую очередь вы должны понимать, что покупаете зарубежную недвижимость для сдачи в аренду, а не для себя. Иначе, захотите себя побаловать дополнительными опциями: лучшей бытовой техникой, сантехникой, мебелью и т.д. всё это будет повышать стоимость недвижимости (арендатор этого может не оценить), соответственно стоимость эксплуатации жилья будет выше. Поэтому, при покупке недвижимости для сдачи в аренду отдавайте приоритет практичности мебели, отделочных материалов, а не дорогим дизайнерским решениям. Старайтесь придерживаться среднего ценного диапазона недвижимости, так как у объектов класса люкс более низкая арендная ликвидность.

Хочется совместить приятное с полезным?

Покупать недвижимость за рубежом лучше всего в крупных городах, где спрос на жильё остаётся высоким круглый год. Но, как правило, в таких городах нет самого главного – моря и пляжа где можно беззаботно нежиться в лучах солнца! Благодаря этому фактору 95 % наших граждан хотят купить недвижимость за рубежом, чтобы самим в ней несколько раз в году отдыхать, а остальное время сдавать в аренду. Как говориться «Куй железо, не отходя от кассы», в таких случаях курортную недвижимость стоит покупать в жилых комплексах, гостиницах, где есть управляющая компания.

Для чего нужна управляющая компания?

Находясь дома, вам будет тяжело заниматься поиском арендаторов, уборкой жилья и всем остальным, поэтому данную задачу лучше всего переложить на управляющую компанию вашего апарткомплекса.

Управляющая компания за процент от дохода или за фиксированную плату, будет сдавать вашу недвижимость в аренду и поддерживать объект в надлежащем состоянии. Если у вас появится желание отдохнуть в своих апартаментах то, как правило, за 2 недели нужно будет поставить в известность управляющую компанию.

Как не стать жертвой управляющей компании?

Перед тем, как покупать недвижимость для сдачи в аренду, вы должны внимательно изучить условия договора с управляющей компании, иначе стоимость их услуг может уничтожить всю экономику. В первую очередь обратите внимание, на годовую стоимость обслуживания вашей недвижимости – исходя из этих данных, легче будет построить бизнес-план. Не покупайте зарубежную недвижимость в новых комплексах, если ещё не знаете стоимость обслуживания жилья, т.к. можете получить кота в мешке. Приведу пример, один хороший мой знакомый купил апартаменты в Болгарии в новом жилом комплексе, общей площадью 34 м2, а теперь управляющая компания комплекса ставит его перед таким фактом – стоимость обслуживания объекта составляет 560 евро в год, это только расходы на уборку, освещение общественной территории и охрану комплекса, который на зиму закрывается. А если ещё включить расходы, за услуги управляющей компании по сдаче апартамента в аренду, то доход получиться достаточно грустным. Поэтому, перед покупкой недвижимости для сдачи в аренду «Buy-to-let», считайте и ещё раз считайте ожидаемые расходы!

Как правило, управляющей компанией является дочерняя структура застройщика, которая вам красиво преподнесёт всю выгоду покупки зарубежной недвижимости для сдачи в аренду и будет гарантировать доход. В некоторых ситуациях, управляющие компании включают «Гарантированный» доход от аренды в стоимость объекта. Но, по факту все ожидаемые риски будут возложены на ваш бюджет, поэтому стоить взять союзника. Ваши риски может разделить банк, который предоставит кредит на покупку жилья – финн учреждение проверит стабильность управляющей компании, а также стоимость недвижимости и ожидаемый доход.

Доход от аренды недвижимости за рубежом

В целом, не стоит бояться кредита на покупку недвижимости, так как может уменьшить ваши риски и стартовые капиталовложения! Приведём пример: вы собираетесь купить недвижимость в Испании в пятизвёздочном апарткомплексе за 150 тыс. евро, начальный взнос 45 тыс. евро, (в некоторых испанских банках можно взять кредит на покупку залоговой недвижимости с «0» взносом) остальную сумму компенсирует кредит под 3% годовых, который можно взять на 20 лет. Встречаются такие варианты, кредитования когда можно оплачивать только проценты, а тело кредита спокойно вернуть после продажи недвижимости. Представим, управляющая компания гарантирует от аренды недвижимости 7 процентную прибыль 10 лет.

Считаем чистую прибыль:

Обслуживание ипотечного кредита обойдётся в 3,150 тыс. евро в год, прибыль от аренды составит 7350 евро в год. Расходы на содержание и обслуживания апартамента – «0». Если продать объект через десять лет, доход от аренды составит 73 500 евро. Если ещё учесть фактор роста цен 5% в год на курортную недвижимость Испании, не будет же финансовый кризис длиться вечно, то прибыль от продажи будет на порядок выше, в зависимости от того, как быстро испанский рынок недвижимости переварить свой переизбыток недвижимости.

Точно также механизм работы аренды «Buy-to-let», действует в любых других европейских странах – Испания это только пример.

И напоследок пару советов:

Не доверяйте управление своей зарубежной недвижимостью своим родственникам или друзьям.

При подписании договора аренды или купли-продажи консультируйтесь с независимыми специалистами, которые не заинтересованы в процессе.

Не покупайте проблемное жильё, которое требует больших затрат на своё обслуживание.

Делайте такой ремонт, который будет соответствовать данному классу жилья.

Перед покупкой недвижимости убедитесь в том, что доход от аренды будет оплачивать ипотеку и на расходы обслуживание объекта.

Квартиры посуточно в Киеве

квартиры посуточно